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ZOCCC编译完成《空间价值管理知识、工具与方法》系列双语教材

ZOCCC    筑城头条    ZOCCC编译完成《空间价值管理知识、工具与方法》系列双语教材

NOI或效用是空间价值的最终支撑

2018年中央经济工作会议上首次提出“房住不炒”,已越来越清晰地成为房地产行业长期发展的国策之一。这基于国家的三个核心判断:一是有很多房屋(空间)闲置,即没产生实际效用或创造出NOI;二是存在人为制造的供需失衡假象以推高房屋(空间)价格(sale or resale proceeds);三是NOI或实际效用是房屋(空间)的生活要素及生产要素价值的体现,也是房屋(空间)价值的最终支撑。
房地产理论认为房地产由两个市场组成,即空间市场和资本市场。空间市场因土地不可移动,所以具有极强本地化属性,主要受本地空间供求关系影响;而资本市场因资本追逐利润,天然具有国际性和全国性的特点,主要受金融政策以及空间资产类别相对回报率的影响;两个市场通过NOI或实际空间效用而相互关联。在供不应求的增量市场中,当社会普遍对空间价格看涨之时,资本化率会很低,较低NOI能支撑很高的空间价格;当市场进入存量博弈阶段,资本化率将回归常态,要维持当前空间价格,则NOI必须提升,否则资产必须基于当前NOI进行重新定价。

从理论上,实际空间效用和NOI可以互换,这样就能对更广泛的不动产空间进行市场分析。

十余年存量政策布局终将闭环

十八届三中全会提出“使市场在资源配置中起决定性作用”,并在十九大报告中进一步强调“加快完善社会主义市场经济体制改革,以完善产权制度和要素市场配置为重点,实现产权有效激励、要素自由流动、价格反映灵活、竞争公平有序、企业优胜劣汰”。2020年中国金融服务市场也已全面开放。在这些整体宏观大背景下,一系列政策及措施的颁布实施正在推动着中国房地产根本发展路径的切换。增值税改的顺利推行、房产税的试行与完善、土地权益进一步的明确与规范、优秀物业管理企业集中的加速上市、A股注册制的试行、国企三供一业及后勤改革的推行、城市更新与美丽乡村建设的加速、都市圈集聚发展战略的实施、户籍制度的逐步松动、长租公寓REITs化的试行、以及基础设施REITs的推行等等,这些都在逐步消除房地产存量发展的障碍与瓶颈,也将加速推动土地及房屋(空间)的要素价值提升。

存量价值两类核心参与方

存量房地产(空间)价值管理有两类核心参与方:一类是以资方为核心主导的节点参与者,主要工作是优质标的筛选、投资决策、投后监管、处置与退出,通常并不具体参与实际空间效用及NOI的创造;一类是以商管和物管为核心的全程参与者,具体负责实际空间效用及NOI的保持与提升。在具体项目上,两类群体利益绑定,资本与专业紧密协同,实现项目运营价值最大化。而在增量房地产逻辑中,开发商是核心参与方,其他各方包括资本方皆从属于开发商,主要负责融资、土地开发与建设管理,实现土地开发及销售价值最大化。

运营与金融两方专业话语相通是关键

中国房地产近几十年来的快速发展过程中,绝大多数时间里是单一的增量发展模式,即使在2020年增量发展模式依然占据主导。这导致中国房地产专业体系围绕项目投资与建设展开,商业管理及物业管理专业发展重视程度不够,存量房地产发展所需系统的专业理论、知识及人才体系也不够完善。

自2005年初在清华大学具体负责FIDIC(国际工程咨询联合会)国际专业合作项目,十五年以来,我们一直从事建筑房地产国际专业体系研究与导入工作,建立了FIDIC全球唯一培训中心, RICS(英国皇家特许测量学会)中国首家学习中心、CIOB(英国皇家特许建造学会)中国首家学习中心、CIH(英国特许房屋经理学会)中国首家学习中心等国际合作平台。合作过程中我们发现:这些学会尽管分别专注于建筑领域的不同专业方向,但基本上都是从建筑全生命周期的角度出发,其基本目标与核心价值体系一脉相承。

现代城市及房地产管理理论起源并发展于英美,在理论体系及部分实践领域具有很强学习价值,但也有很多不合时宜的内容,特别是在科技互联网这一全球性、革命性变量的冲击下,传统空间价值正被瓦解,创新空间价值有待发现,相应空间管理理论与方法也有待于进一步拓展,而在这方面中国却具有技术性及规模性的比较优势。随着中国金融的全球破局与军事力量的逐渐强大,中国在全球专业话语权上也必会争得一席之地,但前提是更多专业人士尽快掌握全球专业话语体系的核心逻辑及其关键知识。

在存量发展模式中,资本机构与有‘信用’的专业机构之间的紧密协同将会成为主流型态,双方能在同一套专业话语体系中就显得尤为重要,而这也正是当下中国专业发展中的薄弱之处。在国内外朋友们的支持下,我们对英美相关专业实践领域普遍所用知识体系、工具与方法进行了整理与凝练,并编译出这四本《空间价值管理专业知识、工具与方法》系列教材,分为市场分析、财务分析、用户决策与投资决策,以希对中国房地产与基础设施的可持续发展贡献微薄之力。

《市场分析》-《财务分析》-《用户决策》-《投资决策》

2020/05/01 08:30
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